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    住宅項目鋁合金門窗成本管控
    2020-04-16



    鋁合金門窗基本上是95.00%以上的住宅項目都會涉及到,但是如此平常的工程,你真的搞清楚他的成本要怎么管么?


    目標成本編制及控制要點

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    1.1成本適配原則:

    一般外立面門窗分以下三大類:塑鋼門窗,鋁合金門窗,系統門窗;

    塑鋼門窗:一般用于保障房或者三四線城市的低端項目,單價一般從300-400左右。

    鋁合金門窗:被大多數項目所采用,但是因為保溫節能要求和項目檔次,鋁合金門窗的價格也從450-600元/M2不等;

    系統門窗:一般用于高端或者豪宅項目,一般情況下從800-2000元/m2不等。


    1.2確定目標成本方法

    確定窗地比:高層一般窗地比的指標是從0.20-0.24之間,不同的地區,不同的產品會有一定的差別。

    確定窗地比有以下兩種方法:一是對標同地區同類型產品。二是建立自己公司內部不同產品的窗地比歷史數據指標,以供后期測算使用。三是,如果已有建筑施工圖,則直接根據圖紙計算得來。


    單方指標:單方指標從450-600元/M2不等,根據門窗型材和玻璃種類,對標競品,根據公司限額指標,綜合確定目標成本的單方指標。


    1.3.鋁合金門窗目標成本雙指標控制原則

    在鋁合金門窗定標指標,要符合雙指標控制原則,“窗地比”與“單方指標”要同時達標,都控制在目標成本范圍之內。


    鋁窗招標前置條件

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    2.1.圖紙要求:先進行深化,后進行招標,切忌直接用建筑施工圖中的門窗大樣圖直接招標。

    需要的圖紙有:建筑施工平面圖,建筑門窗立面圖,門窗大樣圖,門窗節點圖;


    2.2需要明確的要點:

    2.2.1.明確型材種類:“普通鋁合金型材”、“斷橋隔熱型材”

    2.2.2.明確表面處理:“陽極氧化”、“粉末噴涂”、“電泳涂裝”,表面處理方式對型材價格有一定影響;

    2.2.3.鋼附框是否安裝:確定當地是否有安裝鋼附框的強制要求,鋼附框對價格的影響約30-35元/M2。

    2.2.4.明確分判方式:是“遠期分判”還是“近期分判”,如果是遠期分判則涉及到鋁型材的材料調差。近期分判則可以采用總價包干不予調差的方式進行。

    2.2.5.明確招標范圍:


    鋁合金百葉:鋁合金百葉一般跟鋁合金門窗一起招標,如果是鋅鋼百葉則不在招標范圍內;

    玻璃雨棚工程:一般底商或者住宅入戶大堂會有玻璃雨棚,注意不要遺漏;

    物業用房鋁窗:此處因為不在外立面,所以很有可能會忽略而導致后期需要進行簽證;

    門窗改造工程:對于偷面積項目,如果精裝交付之前需要進行戶型改造,則很有可能出現鋁合金門窗需要進行改造,相應的改造工程需要納入招標范圍之中;

    防火窗工程:需要確定防火窗是否跟鋁合金門窗一同招標;

    鋁合金欄桿:有時候底商會出現一部分鋁合金玻璃欄桿,一般會跟鋁窗合并招標;

    鋁合金格柵:對于某些項目底商外部的連廊會要求做一些鋁合金格柵吊頂,如果都是鋁合金材質,則建議納入鋁窗招標范圍。


    【實戰案例1】:某項目做設計的時候沒有考慮到物業用房門窗,且招標的時候沒有考慮到底商的鋁合金吊頂格柵,最終需要進行簽證,簽證金額達15萬元以上,導致簽證比例超支;


    鋁窗招標容易忽視的要點

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    3.1.關于洞口尺寸偏差的寬容度:

    一般建筑施工圖的洞口和實際預留的洞口總會有一定偏差,需要在招標清單中設置一定的洞口尺寸偏差寬容度。

    在寬容度內,工程量及合同總價不予調整。一般寬容度設置為±50mm。


    3.2.關于工期對造價的影響:

    成本需要事前與工程溝通合同約定工期的相對準確性,因為鋁材價格有一定波動。

    如果因為甲方的原因造成工期延期,但是剛好延期期間鋁材價格大漲,則很有可能導致承包方的索賠。


    3.3.關于全砼外墻+鋼附框:

    如果全砼外墻,且需要制作鋼附框,則鋼附框需要預埋在混凝土墻體里面。

    所以一般需要工程進度達到預售樓層前一個月確定門窗單位,方便門窗單位進行鋼附框的下料,以跟上主體結構的施工進度;

    但是鋼附框預埋在主體結構中有滲水的風險,如果決定不做取消鋼副框,需要在招標之前與各投標單位言明,能夠確保驗收通過的單位才能夠納入入圍。


    3.4.設置計算規則范例:

    鋁合金門窗中型材和玻璃不同的理解有不同的計算方法,不管何種計算方法,都需要設置一個范例,后期如果有相應的變更,也按照同樣的計算規則進行計算;


    3.5.圖紙相互矛盾的情況:

    由于深化圖紙的問題,有時候會出現平面圖,立面圖,大樣圖,節點圖不一致的情況。不一致的情況有:

    大樣圖的樘數和平面圖的樘數不一致,這種情況是門窗深化單位統計錯誤。且咨詢在統計清單的時候,有可能沒有按照建筑平面圖去統計,而直接按照大樣圖的數據計入清單,導致樘數出錯。


    立面圖的門窗分隔和大樣圖的門窗分隔不一致,此種情況一般是在深化設計過程中,改變了門窗分隔樣式。


    【實戰案例2】:某項目招標的時候,由于咨詢公司統計清單按照大樣圖的數據直接統計,且大樣圖樘數比實際施工圖樘數少40樘,該項目是總價包干,根據公司制度無法進行簽證;

    但是施工單位認為:清單是甲方提供的,甲方數量出錯,則默認為此40樘門窗不用施工。

    而且對甲方圖紙總價包干的反駁竟然是:圖紙中五棟樓,你難不成五棟樓的總包也包括在我的合同里面么?

    最終導致不得不給施工單位進行簽證;


    后期雙保險的解決方案:

    清單編制階段進行強調:在讓咨詢編制清單的時候,特別提醒,注意核對圖紙相互矛盾的情況,且必須提出答疑。平面圖和大樣圖樘數不一致的情況也必須在清單編制階段提出答疑;


    招標階段的再次明確:且此種情況在招標清單中進行特別注明,在定標之前再次約談,在承包范圍內圖紙總價包干,以上幾種情況合同價款皆不予調整。

    3.6.稅票的約定:在清單或者合同中應進行約定,安裝增值稅發票和材料增值稅發票的開具比例,否則到最終會因為比例的問題,導致結算時稅金額扯皮事宜;

    例如不管綜合單價分析表如何計算,結算金額的60.00%開具材料供貨增值稅發票,40.00開具安裝增值稅發票;


    鋁窗遠期分判的材料調差

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    4.1避免“早早定標,遲遲不進場”:

    一般情況下,鋁合金門窗是不需要進行“遠期分判”的,也不允許進行“遠期分判”。

    而且在實際過程中,開工時間需要跟項目工程部討論清楚,不允許出現“早早定標,遲遲不進場”的情況。


    4.2.遠期分判的情況:

    有個別情況,鋁窗需要進行“遠期分判”,例如,如果報建圖陽臺不封窗的,建筑面積按照一半計算。

    但是精裝交付公司承諾客戶可以給客戶進行封窗,為了避免計算全面積,一般都會在驗收之后才進行封窗。

    但是這種情況一般不能在商品房銷售合同中進行明確,只能在預售階段讓門窗單位和客戶簽訂封窗的合同。

    但是驗收后才進行施工,此時就會出現預售前確定中標單位,驗收后施工的情況。


    4.3.遠期分判的材料調差案例:

    4.3.2.調差條件:鋁錠價格漲跌≥1000元/噸。

    4.3.3調整時間:施工期間按照開工日前15天起到開工后15天止,計1個月平均價。

    4.3.4調差計算方法:鋁錠補償金額調整公式=(施工期間上海有色金屬網公布鋁的現貨均價-2019年3月5日上海有色金屬網公布鋁的現貨均價±1000)元/噸;僅調整鋁材的差價,計取稅金,不計取管理費、利潤等


    鋁窗型材及鋁窗系列的優化案例

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    5.1優化前提:明確型材含量指標的計算口徑

    5.1.1.門窗面積:按照建筑施工圖門窗洞口面積計算;

    5.1.2.外框型材計算:按照外框型材外邊線的周長*型材線密度

    注意:不要按照門窗洞口周長計算,因為門窗洞口邊線與型材外框邊線還有一定的距離,如果計算口徑出錯會導致型材含量指標統計異常。

    5.1.3.中挺型材計算:按照中挺凈長度*型材線密度

    注意:不要按照洞口高度計算,同樣也會導致統計出來的型材含量指標偏高;

    5.1.4.窗扇型材計算:按照門扇外框線周長*型材線密度

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